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안녕하세요! 경제 전문 블로거 머니타임즈의 벤자민입니다. 지난 시간 상가 수익률 분석에 이어, 오늘은 실전 매입 전략을 알려드립니다! 🏪
📌 [필수 체크리스트]
| 분야 | 체크항목 | 중요도 | 확인 방법 |
| 권리관계 | 등기부등본 | ★★★★★ | 등기소 열람 |
| 건축 | 건축물대장 | ★★★★☆ | 구청 확인 |
| 용도지역 | 토지이용계획 | ★★★★☆ | 토지e음 |
| 임대차 | 기존 계약관계 | ★★★★★ | 임대차계약서 |
| 시설 | 건물 노후도 | ★★★☆☆ | 현장 실사 |
💼 [실제 협상 성공 사례 / 강남 C상가 매입]
| 항목 | 매도인 희망가 | 최종 매입가 | 협상 포인트 |
| 매매가 | 8억원 | 7.2억원 | 공실 활용 |
| 보증금 | 8천만원 | 1억원 | 임차인 변경 |
| 권리금 | 5천만원 | 3천만원 | 업종 전환 |
🎯 [단계별 매입 전략]
1️⃣ 사전 조사 단계
- 상권 분석 리포트 확인
- 임차인 신용도 조사
- 주변 매매가 조사
- 유동인구 데이터 분석
2️⃣ 현장 실사 단계
| 체크사항 | 세부내용 | 중요도 |
| 접근성 | 도보/차량 | ★★★★★ |
| 가시성 | 간판 노출 | ★★★★☆ |
| 주차 | 주차 공간 | ★★★★☆ |
| 경쟁점 | 반경 500m | ★★★★★ |
3️⃣ 협상 전략
Step 1: 매도인 상황 파악
Step 2: 시세보다 15% 낮게 오퍼
Step 3: 하자 체크로 가격 조정
Step 4: 계약금 조정으로 협상
Step 5: 잔금 일정 조율
💡 [실전 협상 팁]
| 상황 | 협상 전략 | 예상 효과 |
| 공실 발생 | 공실 리스크 강조 | 5-10% 가격 인하 |
| 건물 노후 | 리모델링 비용 제시 | 3-7% 가격 인하 |
| 급매물 | 신속한 계약 제안 | 10-15% 가격 인하 |
| 장기 매물 | 시장 상황 활용 | 5-8% 가격 인하 |
⚠️ [주의해야 할 함정]
1. 건축물 불법 증축
2. 체납된 관리비
3. 숨겨진 권리관계
4. 미등기 권리금
5. 이면계약 존재
🔍 [실전 협상 사례 / 서울 D상가 매입 성공 케이스 ]
- 최초 매매가: 6억원
- 최종 매매가: 5.3억원
- 협상 기간: 45일
- 성공 전략:
- 공실 2개층 리스크 활용
- 리모델링 비용 산출
- 임차인 유치 계획 제시
💪 [협상력 강화 전략]
1. 시장 데이터 무장
2. 하자 사전 조사
3. 대체 매물 확보
4. 매도인 심리 파악
5. 자금력 어필
📢 [전문가 조언]
"상가 매입의 성패는 철저한 사전조사에 달려있습니다. 등기부터 인허가까지 꼼꼼히 체크하고, 실제 이용자 동선도 꼭 확인하세요."
[다음 편에서는 상가 리모델링 전략과 임차인 구하는 방법을 소개하겠습니다! 🔨]
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